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古いアパートの建て替えや
土地から取得して新築したい方からの
相談内容はだいたい同じです。

「新築計画の良し悪しの判断ができない」

ですよね〜。

判断できないのに、
業者さんからは

数千万円・数億円の契約書に
ハンコ押してくれと迫られるのです。

恐ろしい。。。

失敗しても次で挽回できるものでは
ありませんからね。

私の新築企画のコンサルティングは
こんなポイントに気をつけてます!

を解説しますね。

●成功の4要素の1つ目はプランニング

新築企画を成功させる4要素は次の通りでした。

  1. プランニング(どんな建物を建築するのか・コンセプト含む)
  2. 総事業費(建物本体・外構・諸費用・税金など)
  3. ファイナンス(資金は調達できるのか)
  4. 募集と管理

まず、1つ目はプランニング。

具体的には、企画時点でどのような平面図になっているのか。

つまり「何をつくるのか?」ですね。

この時に私がチェックするのは

「なぜなのか?」

となります。

「なぜ、この間取りなのか?」

「なぜ、この面積なのか?」

「なぜ、この設備なのか?」

過去、数百件の新築企画の相談を受けましたが、
こうした疑問に明確に答えのある企画書に
出会ったことはありません。

ほとんどが

「賃貸だからこんな感じでしょ?」
「誰が住むかわからないから平均的に」
「企画段階だからそういうのは後で」

という感覚です。

そのままで新築が進むと、
大多数の賃貸物件に埋もれて
価格競争に巻き込まれるだけ。

単なるちょっとおしゃれな外観なだけでは
新築後、数年はまだしも、

その後は値下げしたり広告費を上乗せしたりの
価格競争の世界に真っ逆さまに落ちていきます。

 

私からすると、

「賃貸だから考えないと」
「賃貸だから選ばれるようにしないと」
「後から変更できないから先に考えないと」

なのです。

 

少なくも、次の3つの質問には
答えられるプランニングに
しておきたいものですね。

  • どのような入居者さんに住んで欲しいのか?
  • その入居者さんに選ばれる理由は何か?
  • その理由はどのようにプランニングに落とし込まれているか?

次回は、

2、総事業費(建物本体・外構・諸費用・税金など)

について解説していきます。

 

追伸

 

私は、

ありふれた賃貸住宅から
一歩も二歩も抜け出すために

どんな人に住んでほしいのか?

と『ヒト』にフォーカスして
お客様に伝えることって

大事だよな〜と思ってます。

 

広さや設備などの「モノ」の性能で勝負は限界です。

これからは、
お客様=「ヒト」にフォーカスして勝負することです。

 

詳しくは、

ファミリー新築一棟投資法入門セミナー
一瞬で利回り8%を叩き出す土地を選ぶ見極め術

で解説します。

この見極め術では、

ファミリー物件の土地探しだけでなく、
シングル物件の土地探しにも使えます。

また、企画骨子の作成方法についても
紹介します。

詳細はこちらです。
http://www.ooyajuku.com/?p=10398

 


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