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古いアパートの建て替えや
土地から取得して新築したい方からの
相談内容はだいたい同じです。

大友さ〜〜〜ん。業者から新築の提案書をもらったのですが
良いのか悪いのかサッパリわかりません…

ですよね〜。

判断できないのに、
業者さんからは

数千万円・数億円の契約書に
ハンコ押してくれと迫られるのです。

恐ろしい。。。

失敗しても次で挽回できるものでは
ありませんからね。

私の新築企画のコンサルティングは
こんなポイントに気をつけてます!

を解説しますね。

●成功の4要素の2つ目は総事業費

新築企画を成功させる4要素は次の通りでした。

  1. プランニング(どんな建物を建築するのか・コンセプト含む)
  2. 総事業費(建物本体・外構・諸費用・税金など)
  3. ファイナンス(資金は調達できるのか)
  4. 募集と管理

2つ目は総事業費。

「いくらかかるのか?」

ではなく

「予算内で実現できるのか?」

となります。

 

その予算とは、家賃からの逆算です。

 

8万円の家賃で8世帯で
例えば想定利回り8%とするなら

(8万円×8世帯×12ヶ月)÷8%=9,600万円

となります。

 

この予算内で、

  • 建物本体
  • 外構
  • 設計料
  • 登記費用
  • 不動産取得税

などなどが足りるのかどうか。

 

大きな項目で見逃している金額がないか。

 

地盤改良工事など場合によって
コストアップとなる金額を
許容できる余裕はあるか。

 

などをチェックします。

 

 

企画の初期段階ですと

未定の項目がありますし
超概算見積もりの項目もあるので

余裕は見ておきたいものです。

(実際は難しいのですけれど)

 

 

さて次回は、

3、ファイナンス(資金は調達できるのか)

について解説していきます。

 

追伸

 

私は、

ありふれた賃貸住宅から
一歩も二歩も抜け出すために

どんな人に住んでほしいのか?

と『ヒト』にフォーカスして
お客様に伝えることって

大事だよな〜と思ってます。

 

広さや設備などの「モノ」の性能で勝負は限界です。

これからは、
お客様=「ヒト」にフォーカスして勝負することです。

 

詳しくは、

ファミリー新築一棟投資法入門セミナー
一瞬で利回り8%を叩き出す土地を選ぶ見極め術

で解説します。

この見極め術では、

ファミリー物件の土地探しだけでなく、
シングル物件の土地探しにも使えます。

また、企画骨子の作成方法についても
紹介します。

詳細はこちらです。
http://www.ooyajuku.com/?p=10398

 


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