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古いアパートの建て替えや
土地から取得して新築したい方からの
相談内容はだいたい同じです。

大友さ〜〜〜ん。業者から新築の提案書をもらったのですが
良いのか悪いのかサッパリわかりません…

ですよね〜。

判断できないのに、
業者さんからは

数千万円・数億円の契約書に
ハンコ押してくれと迫られるのです。

恐ろしい。。。

失敗しても次で挽回できるものでは
ありませんからね。

私の新築企画のコンサルティングは
こんなポイントに気をつけてます!

を解説しますね。

●成功の4要素の4つ目は募集と管理

新築企画を成功させる4要素は次の通りでした。

  1. プランニング(どんな建物を建築するのか・コンセプト含む)
  2. 総事業費(建物本体・外構・諸費用・税金など)
  3. ファイナンス(資金は調達できるのか)
  4. 募集と管理

今回の4つ目は募集と管理。

 

これまでの取り組みで

「おおよそ、プランニングができた!」

「おおよそ、予算内で建築できそう!

「おおよそ、資金調達できそう!」

と来ました。

 

次の問題は、

「完成した後の、入居募集と運営・管理は大丈夫?」

となります。

 

これまた「あるある」な相談内容で

大友さ〜〜〜ん! 助けてください!
アパートを新築して3ヶ月過ぎても
全部、空室のままなんです!

 

え〜新築なのに〜?

と思うのですが、新築工事中に、
追加工事をめぐるトラブルなどがあると

その対応に追われて
入居募集のスタートが遅れて
完成したのに空室が続くことは
よくあること。

それならば、当初より、
募集や管理をする不動産会社を決めて
建築の途中であっても

入居募集を行ったり
入居ルールを作成したり
物件ホームページを制作したり

と準備を進めることですね。

 

 

ハウスメーカーさんや
大手のアパートメーカーさんは

建築から募集・管理もセットになっているので
この点の心配は要らないことが多いもの。

もっとも、それだけ利益が乗っかるので、
建築費や募集管理の報酬もお高いもの。

それだけ利回り(=年間家賃収入÷総事業費×100%)は
ガクガクガクっと下がるのですけれど。

 

さて次回からは、

需要と供給調査

を解説していきます。

 

追伸

 

私は、

ありふれた賃貸住宅から
一歩も二歩も抜け出すために

どんな人に住んでほしいのか?

と『ヒト』にフォーカスして
お客様に伝えることって

大事だよな〜と思ってます。

 

広さや設備などの「モノ」の性能で勝負は限界です。

これからは、
お客様=「ヒト」にフォーカスして勝負することです。

 

詳しくは、

ファミリー新築一棟投資法入門セミナー
一瞬で利回り8%を叩き出す土地を選ぶ見極め術

で解説します。

この見極め術では、

ファミリー物件の土地探しだけでなく、
企画骨子の作成方法についても
紹介します。

詳細はこちらです。
http://www.ooyajuku.com/?p=10398

 


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