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ファミリータイプの大家さんのグループをつくろうかなと思います。興味ある方は、Facebookでコメントやメッセージで「ファミリータイプの大家さんのグループに興味あります!」とお知らせくださいね


これからアパートやマンションを新築したり
投資用不動産を購入するのなら

数千万円、数億円単位のお金を使うのですから
やれることはやりつくしておきたいもの。

常識的にはシングルタイプのほうが
部屋数を増やせるので儲かります。

ですが、居住年数や
需要と供給バランスを考えると

実際どうなのだろう?

と疑問に思い、
ファミリータイプの研究をしています。

 

前回は、学生物件とファミリー物件で
募集時の成功報酬で支払う
広告費の試算をしてみました。

 

広告費は家賃の1〜3ヶ月分。

ファミリー物件は、シングル物件より
面積が広く家賃が高いので

退去率が低い=募集回数が少ない

とはいっても、
総合計としての広告費は
シングル物件より高くなります。

 

建物の戸数ではなく大きさ(面積)を揃える

ここで、前提条件として
10戸規模としていましたが、

戸数ではなく面積で揃えるほうが
妥当だと思いました。

例えば次のように。

タイプ 面積 戸数 延べ面積 家賃
シングル 24m2 10戸 240m2 5万円
ファミリー 40m2 6戸 240m2 7万円

面積を基準に学生物件とファミリー物件を比較する

年間家賃収入

タイプ 家賃/月 戸数 年間家賃 10年間家賃収入
シングル 5万円 10戸 600万円 6,000万円
ファミリー 7万円 6戸 576万円 5,760万円
差額 +240万円

当然、部屋数が多い方が総収入は多くなりますよ。

 

10年間の機会損失

タイプ 家賃/月 退去回数 空室期間 10年間の機会損失
シングル 5万円 36回 1ヶ月 △180万円
ファミリー 7万円 13回 1.5ヶ月 △156万円
差額 △24万円

入居期間の短くて部屋数が多いと、退去による空室期間が多くなり、機会損失も多くなります。

10年間の原状回復費

タイプ 原状回復費/回 退去回数 10年間の原状回復費
シングル △5万円 36回 △180万円
ファミリー △10万円 13回 △130万円
差額 △50万円

退去回数が多いと、それだけ原状回復費の支出が多くなります。

 

10年間の広告費

タイプ 家賃/月 広告費 募集回数 10年間の広告費
シングル 5万円 2ヶ月分 36回 △360万円
ファミリー 7万円 2ヶ月分 13回 △208万円
差額 △152万円

退去回数が多いと、同じだけ募集回数それだけ原状回復費の支出が多くなります。

 

10年間の実質家賃収入

タイプ 家賃収入 機会損失 原状回復費 広告費 実質家賃収入
シングル 6,000万円 △180万円 △180万円 △360万円 5,280万円
ファミリー 5,760万円 △156万円 △130万円 △208万円 5,266万円
差額 14万円

シングルタイプの方が実入りが多いのですが、支出を考慮すると、ほぼトントンに。

さらに新築のときなら、ファミリータイプは建築費は安くなるので、実質利回りは高くなります。なぜなら、同じ延べ床面積でも部屋数が少ないので、キッチン・トイレ・浴室の住宅設備の数が少なくなるからです。

 

全体を見て、そして数字を見て判断しよう。

一部分だけで全体を判断するのは、

気を見て森を見ず

ですよね。

表面利回り(年間家賃収入÷物件価格)だけでなく、
ほかの要素も考慮して、
実際に数字で判断できるといいですね。

 

今回の記事を参考に、
あなたの不動産投資の
成功率を高めてくださいね。

 

追伸

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