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これからも家族と楽しく豊かに暮らす
ワークライフバランスを築きたい方のため
東京大家塾を主宰している大友哲哉です。

 

今はファミリー賃貸を研究していますが、
方法は一つではないので、
不動産は広く浅くアンテナを立てています。

 

そんな中で今回のテーマはこちら!

 

法人+借入金による税金ゼロの資産を移転する次の一手

不動産は、税金を計算する上での評価額と
実際に取引される時価に大きな差があります。

特にアパートやマンションなどの
賃貸している土地や建物なら
税務上の評価額は時価の半分です。

税務上は1億円の評価なのに
実際には2億円で取引されるのです。

このギャップを使うことで
いろいろな節税ができます。

前回は、法人活用案を紹介しました。

今回は、続けて法人+借入金の
パターンを紹介します。

 

法人設立して3年経過後に贈与するパターン(復習)

まずは復習です。

3年経過すると法人の不動産の評価は
時価ではなく路線価等による評価額となります。

路線価等による評価額とは

  • 土地=相続税路線価×面積
  • 建物=固定資産税評価額

となります。

この建物が賃貸住宅だと
さらに土地建物の評価が下がり

  • 土地は6割
  • 建物は4割

土地建物の評価額は、
ものすごくわかりやすくすると
半分となるのです。

 

つまり・・・あら不思議!

 

2億円の土地建物が
1億円の評価額になるのです!

 

そうすると贈与税も半分になります。

 

法人の株式を子に贈与(3年以内)

  • 株式評価=純資産=路線価等による評価額
    =土地6千万円+建物4千万円
    =1億円×贈与税率50%
    =贈与税5千万円

 

3年経過するだけで、
なんということでしょう!

贈与税が半分にディスカウント!

 

それでも5千万円が税金で無くなるのは
もったいないものです。

 

そこで、さらに工夫を加えます。

 

具体的には借入金を作ります。

すると、贈与税をゼロにできます。

 

法人+借入金で税金ゼロで資産を移転

法人設立

  • 現金1億円・借入金1億円で資本金2億円で設立します。
  • 出資は親なので株主は親となります。

不動産購入

  • 法人の現金1億円+借入金1億円で不動産を購入します。
  • 土地1億円+建物1億円=資産合計2億円

法人の株式を子に贈与(3年経過後)

  • 株式評価=純資産=路線価等による評価額
    =土地&建物-借入金
    =1億円-1億円
    =ゼロ
  • 純資産ゼロなので贈与税もゼロ

不動産を売却

  • 法人は不動産を時価で売却して2億円の現金が手にします。
  • 銀行に借入金1億円を返済します。
  • 法人を清算します。
  • 子に、1億円の現金が残ります。

結局どうなるのか?

  • 子に1億円の現金が残ります。
  • 親は1億円の現金が減ります。
  • 贈与税はゼロです。

 

注意点

このように3年の時間を投資することで
贈与税ゼロで資産を移転できます。

借入金を銀行ではなく
親からの借り入れにするなど
応用はいろいろあります。

税務ルールはクリアしています。
ですが税務署としては「むむむツ」となりますけど。

また、3年の時間の投資リスクとして
不動産の価格変動リスクがあります。

また親の健康リスクもあります。

 

 

まあ、税務と不動産の専門家がタッグを組むと
いろいろな手があるよ

ってことが分かってもらえればいいかな〜
といったところです。

 

まだ続きはありますが、またの機会に!

 

 

今回の記事を参考に、
あなたの不動産投資の
幅を広めてみてくださいね。

 

 

追伸

こんなように
税務と不動産のプロが組むと

大きな税金を払わずに
税金をコントロールできます。

いずれにしても節税するのに
個人では限界があります。

しかし法人をつくれば
すぐに節税できるものでもありません。

 

先を見据えて法人を設立したりと
中長期の節税計画を
立てる必要があります。

 

もし、身近な税理士さんが

過去のお金の流れを
税務申告するのが得意で

未来のお金の流れを
コントロールするのが苦手なら

家族の未来を想像する
節税計画を一緒に作りませんか?

 

こうした分野が得意な税理士さんと
不動産が専門の私とで
全面的にサポートいたします。

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