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12/5(日)に、大家さん学びの会さんでセミナー講師を務めました。

大家さん学びの会
http://ooya-manabi.com/

このとき、もう一人、講師の方がいらっしゃいました。

音大生に特化した管理会社さんです。

セミナー後の懇親会で新築企画の考え方を教えていただき、
共感いたしました。

「ピアノ可だからといって防音室は必須ではない」

 オーナーさんの目的は「賃貸経営」。
 防音完備にして収益を悪くするのでは本末転倒。
 音の問題は、募集条件や運用方法(演奏時間の限定など)でカバーできる。

これって、私が以前からお話しているペット可物件にも共通します。
ペット専用設備を導入することで
利回りを低下させるくらいなら、
そんな設備なんかいらない、と。
募集条件や運用でカバーできます。

ちなみにデザインも同じです。

デザイン料に過度な投資をすることで利回り低下させるようでは、
本末転倒です。

求める利回りの範囲内で、
いかに特長のある企画を考えるか?

ペット可にしたり
ピアノ可にしたり
デザイン性を高めたり
・・・

土地活用や新築企画を考えるにあたり、
目的を見失わないようにしたいものですね。

ちなみに、

 ピアノ可にすれば家賃高く取れるだろう、
 その分、利回りを高く出来るだろう

と考えるのは安易過ぎるようです。

ピアノを搬入するのにエントランスや廊下や階段を
広めにするなど、
多少のコストアップになってしまうようで、
「音楽の好きなヒトの役に立ちたい」
そんな想いが必要になるようです。

面白かったのは、
隣から楽器演奏の音が聞こえるのは問題ないようですが、

「隣のヒトの演奏がヘタすぎて我慢できないとクレームになることはありませんか?」

と質問したら

「それはあります(笑)」

とのこと。

ではまた!


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