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「不動産を相続するときに共有してはいけない」

売却するにも、修繕費を借り入れするにも、
共有者全員の総意が必要です。

一人でもダダをこねると何もできません。

アパートやマンションの場合は、
経営するのに時間も手間もかかります。

兄弟で共有していて、
長男が経営していて次男は何もしない。

すると、

長男は「弟は何もしないのに毎月収入があってずるい」
次男は「兄は俺より収入が多くて経費と称して無駄遣いしていてずるい」

と考えるようになります。

しかも、まだ借入金がの返済があると、
家賃収入の手取りも少ないです。
その中から弟へ収益を配分していると、
大規模修繕の蓄えなんてできません。

建物が古くなり、大規模修繕もしないと、
いずれ家賃収入が減ってきます。

すると兄は弟への送金額を減らしたくなりますが、
弟は兄の経営手腕を避難します。

こうして空室だらけのボロ物件ができあがり、
安く買い叩かれていくのです。

「不動産を相続するときに共有してはいけない」

相続の鉄則であり教科書的な考えなのですが、
知ったときには、すでに遅し。

いまさら単独所有にするのにお金も手間はもちろん、
感情の整理が極めて困難です。

それこそ、子ども時代のオヤツの量の違いにまで、
さかのぼって恨まれ、感情がこじれています。

(他人事だと笑っちゃうような話ですよね…)

収益不動産の所有会社も同じです。

ある程度の規模になると、
法人を設立して管理会社、
そして所有会社へカタチを変えて
節税にいそしみます。

相続のときに、この法人の株式も問題になります。

株式の持ち分が分散すると、
経営権・支配権も分散していき、
法人で何かするときに身動きがとれません。

節税ばかり目がいくと、
個人の場合は、巨額な借り入れでRCマンションの新築をしがちで、
法人の場合は、株式の分散をしがちです。

詳細は省きますが、
机上の計算では、どちらも相続税の節税になります。

しかし、相続対策全体としてみたときに、
相続税の申告時だけの損得ではなく、
その後の相続人たちの生活も
視野にいれなくてはなりません。

相続対策は次の3種類となります。

 分割対策
 納税対策
 節税対策

優先順位も上記のとおりです。

相続人が資産をいかに仲良く分けて相続するか。
相続税を支払う現金が用意できるのか。
その上で、相続税額を少なくするか。

こうした視点で相続の準備をしておきたいものです。

相続が発生してからでは、
悲しむ間もなく相続手続きに追われます。

相続税のシミュレーションや、
各種資料の整理や遺言作成など、
やれることは少しずつ進めていくことが肝心ですね。

ではまた!


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