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こんにちは。大友哲哉です。

Googleマップによる物件情報サイトが始まりましたね。
http://maps.google.co.jp/realestate

このサイトが一般に認知されていくことでますます
ネット(携帯やiPhone・iPad含む)で物件探しのお客様が増えていくでしょう。

でも、あなたの物件、どれだけポータルサイトに掲載されていますか?

掲載されていなければ、あなたの物件は存在しないに等しいのです。

それでは埋まる部屋も埋まりませんよね。

・・・

そこでアンケートのお願いです。

■大手ポータルサイトの広告掲載についてアンケートのお願い。
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不動産ポータルサイトとは、次のようなホームページのことです。

アットホーム
http://www.athome.co.jp/
ホームズ
http://www.homes.co.jp/
SUUMO
http://suumo.jp/
不動産ジャパン
http://www.fudousan.or.jp/
Google不動産
http://maps.google.co.jp/realestate

アンケートご協力いただいた方全員に、

7月でも相場+10%で成約するちょっとヤラシイ空室対策25
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この未公開レポートを【無料進呈】いたします。

■レポート取扱注意!
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全てが正攻法ではなく、中にはちょっとヤラシイ方法も
含まれています。実行するときには、
あなたのモラルや価値観・理念と反しないか、
一晩考えてからにしてくださいね。

■アンケート回答期限は?
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8月22日(日)23:59です。
8月29日(日)23:59に延長しました。

※レポートの内容に、ややモラルに欠ける部分があるため、
 回答数によっては受付を途中で中止するかもしれません。
 その際は、どうかご容赦願います。

■なぜ、こうしたアンケートを行うのか?
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それは、次のような相談や意見を頂くことが増えてきたからです。

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「多くの人の目に触れれば、それだけ空室は早く埋まるはず!」

でも

「管理会社がポータルサイトに物件情報を掲載してくれない!」

「一部のポータルサイトにしか掲載してくれない!」

「掲載費用を払うといっても掲載してくれない!」

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たしかに、管理会社のホームページに掲載されているだけより、
多くのポータルサイトに掲載されていれば
それだけ内見数や成約数が高まりますよね。

それなのに管理会社がポータルサイトへの掲載を渋るのには、
やっぱり理由があります。

■あなたの物件がポータルサイトに掲載されない理由。
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ズバリ!

 管理会社が、
 あなたの物件をポータルサイトに掲載しても、
 経費が掛かるのに、
 反響(お客様からの問い合わせや内見依頼)は得られない
 と、思われているから

です。

詳しく説明しましょう。

■管理会社はポータルサイト毎に月額費用を支払っている。
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ポータルサイトに物件を掲載するのに、
管理会社はポータルサイトと、
継続した契約を結ぶ必要があります。

それも、

 掲載件数がゼロでも月額費用を払う必要がある
 反響数がゼロでも月額費用を払う必要がある

のです。

この月額費用にはランクがあり、
そのランクに応じた件数しか登録できません。

たとえば、ひとつのポータルサイトにつき、

 掲載枠数10枠 月20,000円(@2,000)
 掲載枠数30枠 月48,000円(@1,600)
 掲載枠数50枠 月76,000円(@1,520)

といった感じです。

(ポータルサイトによります)

4つのポータルサイトに掲載しようとすると、
4倍の費用が発生します。

もちろん最初に契約するときに初期費用も必要です。

こうした費用負担があるので、たとえば、

「どうして私の物件をHOME’Sに掲載してくれないの?」

と言われても、あなたの1物件のために、
ポータルサイトと、
新規に契約することはしません。

■ポータルサイトへの掲載枠と費用対効果の問題
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とある、ポータルサイトと、すでに契約があっても、

 掲載枠数10枠 月20,000円(@2,000)
 掲載枠数30枠 月48,000円(@1,600)
 掲載枠数50枠 月76,000円(@1,520)

この掲載枠に入れる価値のある物件なのか
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

を、厳しく査定します。

毎月○万円の支出をするのに、
問い合わせがゼロだったらお金を捨てているだけです。

つまり

 ×相場より高い家賃の物件⇒反響なし
 ×築年数が古い物件⇒検索条件で外される⇒反響なし
 ×駅から遠い物件⇒検索条件で外される⇒反響なし
 ×3点ユニットの物件⇒検索条件で外される⇒反響なし
 ×古臭い物件⇒写真の見栄えが悪い⇒反響なし

こうした物件は掲載したくないのです。

また、

 ×家賃が低い物件⇒売上が小さい⇒費用対効果が悪い

こうした物件も掲載したくないのです。

■そもそも複数のポータルサイトと契約していない。
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こうした費用対効果の考えを持っているので、
多くの管理会社は、
複数のポータルサイトと契約していません。

主要なポータルサイトの一つか、せいぜい二つ程度。

初期費用・月額費用の問題もあります。

それ以上に問題になるのが、
登録・修正・削除などのメンテナンスの手間です。

ポータルサイト同士の連携はありません。

4つのポータルサイトに掲載するには、
4回も登録作業が必要です

修正も4箇所への作業が必要です。
削除も同じです。

しかも、削除し忘れていた物件に問い合わせが入って、

「その物件は契約済みです」

なんて言おうものなら「おとり物件か!」と誤解され、
会社の信用を酷く損ないます。

複数のポータルサイトと契約している会社は、
物件数を数千件単位で扱うのはもちろん、
ポータルサイトへ支払う費用や、
情報をメンテナンスする人件費も
相当な負担を強いられています。

同業他社に負けないための消耗戦を繰り広げているのです。

■大手管理会社へ乗り換える?
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管理会社側の事情をご理解いただいたわけですが、
そうはいっても、

 空室対策のために多くのポータルサイトに掲載したい!
 でも、今の管理会社は対応してくれない。

では、複数のポータルサイトと契約している管理会社に変更するか?

簡単にいきませんよね。

 入居後の管理については、それほど不満はない。
 ただ、空室対策のために、
 ポータルサイトに掲載してほしいだけなんだ!

そう。

空室対策になっても、その後の管理対応が未熟で、
クレームの嵐になって入居期間が数ヶ月となっては、
また募集のための経費が掛かるだけです。

今の管理会社の入居者管理について、
大きな不満がないのなら、そのままの方が良いでしょう。

別の管理会社の能力を外から見極めるのは困難だからです。

管理と募集を分けて考えて対応するに越したことはありません。
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■大家塾会員サポートメニューとして検討しています。
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そこで、大家塾の会員サービスの一環として、
ポータルサイトへの物件登録サービスを検討しています。

 ●アットホーム
 http://www.athome.co.jp/
 ●ホームズ
 http://www.homes.co.jp/
 ●SUUMO
 http://suumo.jp/
 ●不動産ジャパン
 http://www.fudousan.or.jp/
 ●Google不動産
 http://maps.google.co.jp/realestate

さらに、それぞれの提携サイトにも掲載されます。

 ●アットホームの提携サイト
 http://dl.dropbox.com/u/4260625/temp/athome_teike20100831i.pdf
 ●ホームズの提携サイト
 http://dl.dropbox.com/u/4260625/temp/homes_teikei20100831.pdf

つまり数十箇所のポータルサイトに掲載されることになるのです。

これだけ露出すれば、あなたの物件を知るお客様の数は激増です。

(それで内見や成約になるかは物件の価値と家賃設定のバランスによります)

■反響が大きければ大きいほど安価に提供できるようになります。
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反響があれば、サービス提供を決定します。

しかも反響が大きければ大きいほど、
費用を安くご提供できます。

なぜならポータルサイトの料金体系が、
固定費を高く払えば、1物件あたりの単価が下がるからです。

参考:あるポータルサイトの料金体系(1ポータルサイトあたり)

 掲載枠数10枠 月20,000円(@2,000)
 掲載枠数30枠 月48,000円(@1,600)
 掲載枠数50枠 月76,000円(@1,520)

■あなたの物件の人気度合いを毎週レポートします。
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ホームズに限りますが、掲載物件のアクセス数レポートを、
毎週月曜日に送信します。

ホームズの場合、月100アクセスが平均的な目安。
これで1件問い合わせがあれば、まずます。

これに満たない場合は募集条件を見直すべきです。

毎週100アクセス以上あるので問い合わせ数は
月換算で5件程度。
このくらいの反響があれば成約は時間の問題です。

■参考までに実際の物件のレポートをどうぞ。
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募集状況レポート /(物件名)/2010年8月9日

▼ホームズアクセス件数
2010/08/02-2010/08/08現在 128件
2010/07/26-2010/08/01現在 122件
2010/07/20-2010/07/25現在 154件
2010/07/12-2010/07/19現在 97件

▼電話お問い合わせ数
2010/08/02-2010/08/08現在 0件
2010/07/26-2010/08/01現在 0件
2010/07/20-2010/07/25現在 0件
2010/07/12-2010/07/19現在 0件

▼メールお問い合わせ数
2010/08/02-2010/08/08現在 0件
2010/07/26-2010/08/01現在 3件
2010/07/20-2010/07/25現在 2件
2010/07/12-2010/07/19現在 0件

■問い合わせが入ったらご指定の連絡先に転送します。
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ポータルサイトを見たお客様からの連絡は、
メールや電話で当社に来ます。

当社は一時受付だけを行います。
大家さんや管理会社から連絡が行く旨、回答します。

その後、あなたや、管理会社に、電話・メール・ファックスなど
ご指定の方法で問い合わせ情報を転送します。

基本は、あなたと管理会社へメールとなります。

■物件情報や写真はあなたからご提供して頂きます。
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募集チラシ(マイソク)や写真を
メールやファックスで送信して頂きます。

または、すでに掲載されているホームページなどの指定サイトから
物件情報や写真を流用いたします。

原則として、当方での物件調査や写真撮影を行いません。

※間取図作成・写真撮影は有料で対応できます。
 が、既存のものを流用することを推奨します。

■あなたのご意見・ご感想をお聞かせ下さい。
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あなたのご意見・ご感想は重要です。

サービスを提供するかどうかはもちろん、
いくらで提供できるかも決定することになるからです。

ぜひ、率直なご意見・ご感想をお聞かせ願います。

お忙しいところ誠に恐縮ですが、
貴重な数分間をお分けいただき、
ご協力をお願いいたい


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