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ペット物件セミナー昨日、ペット物件パーフェクトセミナーの【初日】が終了しました。

大家塾で推奨するペット対応物件は、

ペット専用設備はいらない
家賃2割3割アップさせるのは危険
ペット審査は書類だけでOK

というのが特徴です。

目的は満室安定経営です。なので、

過度な設備投資  → 回収リスク・修繕リスクの増加
家賃を高く設定  → 一般入居者から敬遠→空室リスクの増加
→ 原状回復のリスク増加
ペット審査を面談 → 管理コストの大幅な増加

となります。

そこで

同コストや微増の投資でペットや飼主に喜ばれる仕様
相場賃料+ペット飼育可(または将来飼えることの価値)の家賃設定
ペットが原因の破損汚損は入居者負担とするルールの適用
ペットや飼主のしつけやマナーレベルを測定するアンケート
その後の運営をサポートする規約作り

が重要ポイントとなります。

さて、昨日、参加者が会場に入って、まず驚いたのが、
レジュメと資料集の厚さ。

実に、4.4cm。

 

次に参加者から言われたのが、セミナー時間について。

ペットのことなら3時間もあれば十分ではないか?
何を12時間も話すことがあるのだろう?

・・・

たしかに、私も始めは、そう思っていました。

しかし、不動産会社から、

「猫二匹飼いたいというお客様がいますが良いでしょうか?」
「小型犬と猫を同時に飼いたいお客様が(以下略」
「3階の部屋なのですが大型犬を飼いたいお客様が(以下略」

といった問い合わせに

「(なんとな~く)まあ、いいですよ。」

なんて回答ではなく、

「○○○で○○○だからOKですよ。」

または

「○○○で○○○だからNGなんですよ。」

と回答できなくては、
飼育している入居者同士のトラブルはもちろん、
飼育している入居者としていない入居者同士のトラブルに
なったときに対応すること難しくなります。
となると不動産会社も「やりづらさ」を感じ、
敬遠されることにもつながるでしょう。

最悪の場合は「管理者責任」を問われることも。

管理会社に委託していれば「管理者責任」は彼らが負いますが、
自主管理の場合「管理者責任」を果たしていないために
起きた咬傷事故ともなれば、
その責任を問われることもあります。

そこで、ペット審査の基準を持たなければなりませんが、

どんな犬はOKでNGなのか
どんな猫はOKでNGなのか
何匹までOKなのか
爬虫類・両生類・昆虫・鳥類・魚類はどこまでOKなのか、
その他、どういうのはOKでNGなのか

これらを決めるには動物類の性質・万が一のリスク・法的知識が
必要となります。

さらに、

ペット面談を必須とするのか
書類審査だけなら具体的にどうするのか
面談するなら誰がやるのか

この審査基準だけでも全体の4分の1を費やしました。
(3時間くらい)

本日は、二日目です。

(参加受付は終了しています)

近日、ダウンロード販売やDVD販売を行いますので、
参加を逃した方、注文受付開始まで、
少々お待ち願います。


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