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不動産投資の利回り不動産投資に興味を持つと、
まず、気になるのは利回り

不動産投資利回りは、
定期預金の利回りに比べると、
はるかに大きな数字になります。

しかし、その数字は物件ごとに
バラつきが大きく、
しかも、定期預金と違って、
単純にに比較検討できそうに
ありません。

そのため、いったい、
どのように判断したらいいのか、
混乱してしまいます。

そこで、ズバッとカンタンな
判断基準をお伝えしましょう。

表面利回りで10%

この数字だけ覚えてください。

もう少し丁寧に解説します。

表面利回り=年間家賃収入(*1)÷投資金額(*2)×100

  1. 年間家賃収入家賃や管理費や共益費や駐車場代などの年間収入の全て(経費は見ない)
  2. 建築費だけでなく設計費や不動産取得税や消費税などの支出した金額の全て(もともとある土地の上に建築したときは、その土地機の金額も含める。)

例題

年間家賃収入が500万円です。
この物件の土地・建物・経費の合計は5,000万円です。

表面利回り=500万/5000万*100=10(%)

 

さて、この表面利回り
10%以上なのか、以下なのか?
で、この投資の見方が変わります。

 

もし、10%を大きく超えるようであれば、
なにか問題がないかチェックします。

  • 土地の権利は借地権では?
  • 維持管理費が通常より高いのでは?
  • 隣人となにかトラブルがあるのでは?
  • 築年数が古いのにメンテナンスしていないのでは?
  • 再建築できないのでは?
  • 建ぺい率、容積率違反なのでは?
  • 地盤に問題があるのでは?
  • 傾斜地やがけ地ではないか?
  • 家賃設定は相場より高いのではないか?
  • 地価や家賃が下がる一方の三流の立地なのでは?

逆に、表面利回りが10%より
かなり小さなときは、
次のようなチェックをします。

  • 土地から購入して新築なのかな?
  • 地価が値上がりする一流の立地なのかな?
  • 本当にそこまで優れた立地なのかな?
  • 本当はもっと高い家賃設定にできないかな?
  • 家賃以外の収入を増やす方法はないかな?
  • ただ単に割高なだけなのかな?

 

書き出すときりがないのでやめておきます。

1,000件くらい資料を見て、
100件くらい現地にいけば、
このくらいは感覚的に
理解できるようになります。

毎週3件みて、月12件。
余裕を見て1年もあれば、
経験値を高めてレベルが上がります。

これくらいしてもおかしくない
金額の買物(?)だと思いますが、
あなたはどのように考えますか?

 

面倒くさいなあ

そう思った人は
不動産とは仲良くなれないので、
不動産投資はやめましょう。

楽しそう!

と思った人は、不動産とも私とも
仲良くなれますので(?)
不動産投資、楽しみながら、
私といっしょにがんばりましょう!

でも、借金をして不動産を買うより、
まずは両親や祖父母の持つ、
いずれ相続する不動産から、
その活用方法を考えましょうね。

マイナスから始めるよりプラスから、
ですよね!?

 


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