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満室戦略ミーティング

満室戦略ミーティング

11/30(土)は、満室戦略ランチミーティングでした。

というのも、

大家検定のJ-REC広島支部長&広島大家塾の横山顕吾さん
http://hiroshimaooya.jp/

が、祖母の実家を活用するにあたり、

市から子育て世帯向けの家賃補助がでるので、
その入居者層を想定した満室戦略をつくりたい。

との相談をいただき、
そうであれば、
我々オッサンがアレコレと考える前に、
子育中・子育て経験のある女性から、
アレコレ意見をいただいく、
情報収集からスタートすることです。

と、アドバイス。

世界標準のプロジェクトマネジメントの知識体系的にも、
やったことのないプロジェクトを始める前に、
情報収集をすることは鉄則です。

もっとも、プロジェクトってのは、
独自性と有期性のあるものなので、
すべてのプロジェクトは
「やったことのないこと」
なのですけどね。

それはさておき、情報収集はどうしよう?

そこで、二人で声を掛け合って
お集まり頂いた女性は次の方たちです。

「夫にナイショで家賃年収4,000万円!」の内本智子さん
http://ameblo.jp/uchimoto1/

「OLでも純資産1億円!」の吉田彩乃さん
http://ameblo.jp/nst110/

「全国賃貸住宅新聞編集長」の榎本ゆかりさん
http://www.zenchin.com/

 

なんということでしょう!
ちょっと豪華すぎ・・・る?

と思いましたが、
会の趣旨をお話して、
みなさん、すぐに理解していただき、
横山さんの用意した
新築企画のたたき台に
本当にたくさーんの意見をもらえました。

私は満室戦略ワークショップで
12あるワークの中から、
入居者を一人(一世帯)に絞るところと、
賃貸住宅の常識をひっくり返すことを、
サポートしました。

榎本さんもこれからは
「賃貸住宅の常識」にとらわれないこと、
をお話いただきました。

従来の「賃貸住宅」の延長では、
これからの賃貸経営は厳しいことを
実感しているのでしょう。

横山さんは、今回の情報収集に続いて、

  1. 基本コンセプトをとりまとめる
  2. 要望事項の優先順位の設定する
  3. 建築士などにラフプランを依頼する
  4. 概算見積りをする
  5. 概算の資金計画をつくる
  6. 融資の打診をする

といった流れを経て、
企画づくりを進めることになります。

それまでは、設計契約もしてはいけないし、
建築請負契約もしてはいけません。

実現できるか分からないからですね。

ちなみに、子育て世帯向けのコンセプトは、
地元の賃貸住宅(あまりないようだけれど)の
競合調査をすることと、
地元の仲介会社にもヒアリングをして、
地域性も反映させる必要があります。

これは、企画段階の次の、
計画段階での作業項目になります。

参考:プロジェクトの4段階

  1. 企画
    ・基本コンセプトと平面プラン
    ・概算資金計画
    ・資金調達など
  2. 計画
    ・詳細設計
    ・詳細資金計画
    ・税務計画
    ・募集計画など
  3. 実行
    ・建設工事
    ・融資実行
    ・入居募集など
    ・資金計画と実績の把握と調整
  4. 終結
    ・管理部門へ引き継ぎなど

世界標準のプロジェクトマネジメントの知識体系を学び、
70億を超える不動産活用を手がけてきた私が、
満室戦略づくりと不動産活用をアドバイスする
個別面談を行っています。

満室戦略ワークショップ基礎講座。詳しくはこちら。
http://www.ooyajuku.com/mansitsusenryaku/