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アパート経営の収支シミュレーションをしていたとき、ある参加者さんの減価償却費計算書の項目の数が桁違いで驚いたことがあります。

ものすごい資産家なのかと思いきや、どうやらリフォーム工事のほとんどを資産計上して減価償却しているのでした。

たしかに、リフォーム工事は、費用収益対応の原則に基づいて考えると、複数年にわたって収益を生むので、複数年にわたって経費計上(減価償却)するものです。

しかし、木造で築30年を超えているアパートの部屋のリフォーム工事費を、22年で減価償却することに違和感はあります。

そこで、一般的(コンサルティング業界の一般論)には、単年度で経費計上してしまいます。項目を細かくみていくと、ほとんどが10万円以下の消耗品などに該当するからです。

教科書的に費用収益対応の原則で減価償却していると、経費計上が終わる前に(減価償却残高がなくなる前に)、自分の命が尽きてしまいます。

ここで、ちょっと疑問に思うことがありました。

このアパートオーナーが亡くなったとき、リフォーム工事の未償却残高がある場合、この将来経費になる数字は消滅してしまうのでしょうか?

それもおかしな話だよな。そのまま子どもなどの相続人が引き継ぐのかな、と思って確認したら、その通りでした。

とはいうものの、将来の節税より、今すぐ節税するほうが、手元に現金が残るので、さらに設備投資をすることで、古くさくなるアパートの設備を更新する原資にすることができます。

アパートのリフォーム工事は、そのほとんどを経費に計上できます。

もし、できない、という人がいたら「(税務調査が入ったときに否認されないように資料を整理しておくことが面倒だから)できない」の意味でいっているのでしょう。それが、顧問税理士なら、とっとと顧問契約を解除してください。


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