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古アパートイメージ新人大家さんたちが悩むことで、良くあるテーマがあります。

それは、

「家賃を下げても満室にしたほうがいい」

こうした意見がある一方で、

「家賃を下げることで入居者の質が下がり、余計なトラブルが増える」

との意見もあります。

どちらが正しくて、どちらの意見を聞いたらいいのでしょうか?

正解は・・・両方なのです。

家賃を下げても満室のほうが家賃収入は増えます。これは計算すれば、わかります。

そして、家賃を下げると、今までと異なるタイプの入居者が入ります。すると、今までにない問題も増えます。(ただし経験則でしかいえません)

 

このテーマを自分なりに理解するには、まず、家賃と稼働率の関係を計算することです。

たとえば、家賃7万円で10室ある物件。3室退去になり、それぞれ4ヶ月空室の後に、
満室になったとします。この年の稼働率は90%、年間家賃収入756万円です。

一方、3室の退去後、家賃を1割下げて、空室期間は1ヶ月だけで満室になったとします。この年の稼働率は95%、年間家賃収入は787.5万円です。

このように、家賃を下げて満室にしたほうが、家賃収入の合計は多くなります。

 

続いて、家賃を下げると入居者の質が落ちることを検討します。

具体的には、次のようなイメージです。

1. 属性の悪い入居者ばかりの物件に
2. 家賃滞納や不良入居者に苦しむことに
3. 優良入居者が退去していく
4. 次の入居募集ができない
5. 仲介会社も管理会社もあてにならない
6. 弁護士に相談して訴訟・時間とお金を浪費する
7. 物件の大規模修繕やリノベーションの費用がない
8. 空室対策の予算がない
9. 家賃を下げて満室にする
10. 1番に戻る

「満室にしたい!でもトラブルは困る!」

だれでも、そう思いますよね。

このような負の連鎖になるのは、リスク管理に問題があります。

今はリスク管理の方法は確立されています。

 

代表的な方法は、次の2つです。

●定期借家契約の利用

●家賃滞納保証会社の利用

 

特に定期借家契約は、これからの賃貸経営には必須な契約形態です。こうした方法で募集や管理をしてくれる不動産会社を見極めてつきあうことです。

もし、定期借家や滞納保証について、

「それってどういうことなの?」

と、知識が不足しているようなら、勉強不足です。

 

今は、書籍もネット上にも情報はあります。

また、各種セミナーや勉強会などに参加して、さらに懇親会にも参加することで、講師や同じ大家さんとのネットワークも築けます。

家族と昔ながらの不動産会社だけの閉じたネットワークから飛び出すと、

「いままでの悩みがなんだったのか!」

と驚くほどの情報や知識が手に入ります。今まで閉じこもっていた大家さんは、ぜひとも、外の世界に出てみてくださいね。

追伸

勉強方法、私のおすすめは、賃貸経営実務検定(通称「大家検定」)認定講座です。

賃貸経営に必要な全体的な知識を、わずか12時間で、集中して体系的に学べます。

部分的にいくら学んでも部分は部分です。全体をつかめるようになることで大きな失敗を避けられます。


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