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長期修繕計画は、素人大家さんがつくることはできるのでしょうか?

たしかに、どのような修繕が必要で、その工事がいくらで、いつやるのかを考えるのは、建物に関する知識が相当なレベルで必要です。

しかし、大事なことは、どのタイミングでどのくらいの工事費が必要なのか知っていればいいだけです。

  • いつ? 築○○年のときに
  • どこを? 外壁と屋根と廊下などの共用部分
  • いくらで? 予算の上限

つまり、何年ごとに、予算をいくらで、大規模修繕を実行すればいいのか、だけでいいのです。

この疑問にズバリ答えます。

  • 木造なら 15年ごとに新築時の10%の予算
  • 鉄骨・RC造なら 20年ごとに新築時の10%の予算

このタイミングと予算で、痛んでいるところを補修すればいいのです。

もし、予算が足りなければ、ほかの事業者を探します。

または、必要以上の品質(耐久性)の工事のレベルを落とします。

次も同じ周期で工事をするので、「うちの防水工事は完璧です!30年保証します!その分、値段は高いです!」こうした工事はNGなのです。

30年間所有し続けるとは限らない、という理由もあります。

もし、新築時の価格がわからなければ「今、同じ規模の建物を新築するとしたらいくらくらいか?」と考えます。または、次の資料を参考にします。

東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表

構造別の単価に面積を掛けて計算します。

ちなみに、事業者の相見積もりなどにじっくり時間をかけたいので、上記の周期の1〜2年前から準備することです。

最悪のケースは、雨漏りなど緊急事態が発生してから大規模修繕を行うことです。

相見積もりをして、適正な品質の工事を適正な価格で実行したいのに、緊急性が高いために、十分な準備ができずに、品質が高すぎたり低すぎたりする工事を、割高な金額で実行してしまうことです。

雨漏りは、目に見えるレベルで発生していなくても、屋根の防水機能は劣化しています。人間の病気と同じで早めの対策が、安く長生きできるコツです。


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