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金融機関は、事業性を評価して融資をするスペシャリストです。特に、新築したり、購入したり、大規模修繕をしたりするときに利用することでしょう。

しかし、金融機関は、賃貸経営のプロフェッショナルではありません。

金融機関を賃貸経営のプロフェッショナルと思い違いをすると、どうなってしまうのでしょうか?

それは「融資してくれるのだから、この計画は間違いない」と思い違いをしてしまうことです。

まったく、思い違いも程があります。

なぜなら、彼らは、空室率も家賃滞納率も退去率も知りません。そして、原状回復費がどのくらいかかるのか、エレベーターのメンテナンスコストがどのくらいかもわかりません。

それなのに「融資承認をしたのは、家賃設定も経費見込みも、将来の空室リスクも問題ないと判断したからだ」と考える人が多いのです。

実際のところ、金融機関そのものや、その担当者は賃貸経営の知識はありません。せいぜい、宅地建物取引主任者の資格があれば御の字です。

しかし、宅建主任者の試験は法令問題を問う試験です。

法令とは、民法を中心に借地借家法や建築基準法・都市計画法・宅地建物取引業法(この法律は不動産会社を取り締まる法律)のことです。どこにも賃貸経営を成功させる知識はありません。単なる守るべきルールを知っているだけです。そして、ルールを守るだけでは、モノゴトを上手にこなすことはできません。

そして、融資をするにあたり、金融機関が気にするのは、返済の見込みと担保の二つだけです。

それも、返済の見込みは、大企業の不動産管理会社の家賃保証(いわゆる一括借上・サブリース)であれば問題ないとみます。そして、土地と建物の担保価値が融資金額を上回っていれば、融資決定、とするのです。

つまり、大家さんの手取り額が多かろうと少なかろうと、家賃収入から借入金の返済がされれば良く、最悪、その土地・建物を売却して融資残高を回収できればよい、との考えでいるのです。

金融機関を信用しすぎると、何のために賃貸経営をしているのか空しくなります。


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