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不動産管理会社は、アパート・マンションの入居者の問い合わせ対応や、建物の美観や設備を維持・管理をするスペシャリストです。

しかし、賃貸経営のプロフェッショナルではありません。

思い違いをすると、どのような問題になるのでしょうか?

それは、手取り収入が減ることです。

なぜなら、不動産管理会社は、相場家賃・地域の空室率以上の運用をするつもりがないからです。

つまり、管理物件全体の維持・管理を、とことん効率よく行うことを考えているのです。

例えば、新築の物件も中古の物件も、大規模も小規模も、駅近も駅遠も、ダサい物件もかっこいい物件も、同じように維持・管理するのです。そのため、物件力のないものは、その物件力に見合った運用成績(家賃をさげたり空室が増えたり)になって当然だと考えています。

また、何か問題が起きたときに、オーナーに報告して、オーナーの指示に従うことを優先します。そのため、悪い結果になっても、それはオーナーの責任との考えです。

 

これが、もし、管理委託ではなく、一括借上(家賃保証付きのサブリース)の場合はどうなのでしょうか? 一括借上ですから、物件ごとの特長に合わせた運営をするのでしょうか?

いいえ。やはり全物件、同じように効率よく管理することを優先します。

そのため、物件力が下がり空室や家賃下落が続くと、大家さんに保証している家賃の金額を下げてきます。

ちなみに、ここで注意したいことがあります。サブリース会社は法人であり宅地建物取引業者ですが、借地借家法上は借主です。つまり法律上、保護される借主なのです。一般個人と同じ法律の保護を受けます。

すると、どんなことがおきるのでしょうか?

それは、借主は相場家賃の減少を理由に「いつでも」家賃減額交渉ができます。

賃貸借契約書に2年ごとに家賃を見直す、などの文言より借地借家法が優先されます。大家さんが家賃を下げるのは嫌だといってもムダです。供託といって法務局に家賃を払うことで、借主は家賃支払い義務を果たしたことになるのです。

このお金は、大家さんは、原則として、この問題が解決するまで、受け取ることができません。これでは借入金の返済や税金の支払い、生活費に支障がでます。

こうした弱みにつけこまれると家賃減額を受け入れざるを得ません。こうして「だまされた!」と嘆く大家さんがうまれていくのです。

大家さんは、賃貸経営をしている事業者です。

事業者としての自覚と覚悟がないのなら、早いうちに不動産を売却すべきです。

なぜなら、適当にやっているアパート経営は、どんどん運営状況が悪くなって、どんどん売値が下がっていくからです。つまり、今が一番高く売却できます。


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