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更新料は、いろいろな問題が入り乱れています。

単純に考えると、賃貸借契約で取り決めてある以上、そのとおりに払うべき・もらうべきもの、と考えます。

もっと単純に考えると、大家さんとしては、もらえるお金はもらいたい、ものですよね。

ところが、最高裁まで争ったほど、払わなくてもいい(消費者契約法違反・消費者に一方的に不利な契約条件は無効)と主張のあるものです。

ここで、そもそも更新料は必要なのか? と考えるために、メリットとデメリットを整理してみます。

更新料をもらうメリットは?

  1. 収入が増える喜び
  2. 更新事務手数料(管理会社の報酬)や修繕費などの経費に充てられる
  3. 契約通りの安心感

更新料をもらうデメリットは?

  1. 退去理由になる(入居年数が短くなる)
  2. 更新料を払うのだからアレコレ修繕してほしいと言われる
  3. 入居者さんの大家さんに対する心象がよくない

大家さんが目指したい方向はどこにあるのでしょうか?

私の意見では、満室安定経営です。

満室で最大限の収入があり、しかもトラブルもなく平穏に最大限の収入が継続することです。言い換えると、勝手知ったる我々のアパートを入居者さんに長く住み続けてもらうことです。

あなたも、この方向でアパート経営したいのなら、更新料はデメリットが大きくなります。退去理由になるのですから。

また、更新料をもらわないと、その収入が減りますが、更新料を理由に退去されて、何ヶ月も空室期間があれば、更新料以上の損失になります。

以上のことから、私は、更新料は不要とすべきだと考えています。

(参考) プロ大家さんはどうしているのか?

  • 契約上は更新料の設定をしているが、半年前に「○月までに更新してくれれば、更新料を半額にします!・○○をプレゼントします!」として、更新率を高めて長期入居を促進しています。
  • 当然のように最初から更新料無料としています。例えば、日本最大の大家さんであるUR賃貸は、更新料無料です。ただし、更新事務手続きは行います。入居者の勤務先や連帯保証人に変わりがないかを確認するためです。これだけのことですから、不動産管理会社に更新事務手続きを依頼せずに、大家さんが自分で実行しています。
  • そもそも更新事務手続きもしないプロ大家さんもいます。ただし、火災保険の手続きは必要です。このときに、入居者の情報がわかるので、入居者本人の許可をとって、保険代理店から入居者情報をもらうことができます。

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