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素人大家さんから借地権がらみの相談で多いのは、

  • 借地人:更新料が払えない(地主:更新料を払ってもらえない)
  • 借地人:地代の値上げを要求されている(地主:40年前の地代のままで安すぎる)
  • 借地人:地主から立ち退きを要求されている(地主:契約違反の借地人を追い出したい)
  • 借地人:底地を買い取りたい(地主:借地権を買い取りたい)
  • 借地人:借地権を買い取ってほしい(地主:底地を買い取ってほしい)

と、いったところ。

ここで、借地人と地主のパワーバランス(力関係)の確認をします。

当然、

借地人<地主

です。土地の所有者は強い権利を持っています。

ただ、地主の横暴(?)で借地人の生活の基盤が崩れるのを防ぐために、借地借家法で借地人は、極めて強力に保護されています。その結果、

借地人>地主

となっています。地主業界(?)で「土地は一度貸すと返ってこない」と、言い伝えられているのは、借地借家法にその根拠があります。

しかし、本当に、借地借家法で保護されているから借地権は所有権より強いのでしょうか?

いいえ。やはり、所有権にはかないません。

なぜなら、所有者にとって、借地人のことは「どうでもいい」ものだからです。

この答えには、次の5つの前提があります。

  • 所有者はその土地を利用する予定がない
  • その土地の立地は良くはない
  • お金に困っていない
  • 借地契約書が整っている(地代や更新料などが定められている)
  • 地代・更新料の滞納がない

この前提が成り立つ地主は、借地のことは「どうでもいい」と考えています。

このタイプの地主は、強い地主です。

強い地主に、借地人はケンカを売ってはいけません。地主は現状で困っていないのです。ケンカを売ったところで相手にされません。あしらわれるだけです。つまり、勝ち目はありません。

ですので、戦略としては「同情を誘う」ことです。

  • 更新料が払えないとき
  • 地代の値上げは困るとき
  • 立ち退き要求されているとき
  • 借地権を買い取ってほしいとき
  • 底地を買い取りたいとき

いずれも、同情を誘う方向で懇願して、こちら側(借地人側)に少しでも有利な条件を引き出すことです。

借地人は、地主と交渉するときに、その地主が「強い地主」なのか「弱い地主」なのか、相手を知ることで戦略を変える必要があります。

強い地主には、ケンカを売ってはいけません、同情を誘いましょう。

特に、借地権を相続した二代目・三代目の借地人で、ネットで検索したり書籍を数冊読んだで、自分の都合の良い知識だけ集めただけの頭でっかちの借地人は、相手の立場の研究が足りず、交渉を余計複雑にしているケースがあります。

ちなみに、平凡な弁護士にとって、もめて多少長引く分には問題ないので、依存すると、ちょっとお高い授業料を払うことになります。

地主側は地主側で借地借家法に対抗するべき「借地人への嫌がらせノウハウ」は確立していますので、ご注意ください(これは文章にはできない!)。


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