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聞いたことありますよね。2DKや3DKの間取り、今はダメだって。

その理由は「昔に比べて、一世帯あたりの人数が減っているから」って。

たしかに、この事実は、あります。しかし、間取変更で、本当に空室対策になるのか、それは別問題です。

ありがちなダメな失敗パターン3つ紹介します。

■1:リフォーム工事が高すぎる

もともと10万円の部屋に250万かけて間取変更した。

家賃は10.5万円で次の入居者が入った。

だったら家賃を1万円下げて入居してもらったほうがよかったのでは・・・?

 

■2:2DKや3DKも需要がある

ルームシェアやシェアハウス。聞いたこと、ありますよね?

最近はドラマの舞台にもなるくらい、一般的に認知されています。

1LDKや2LDKの間取りにすると、このルームシェアがしずらくなります。

時代の流行と逆行していませんか・・・?

 

■3:家賃と広さがマッチしない

たとえば、1Kが6万円の地域・2DKが8万円の地域で、2DKを1LDKにリフォームした部屋を、2DKと同じ8万円で借りる人が、どれだけいるのでしょうか?

1LDKにしたのは、単身者を想定しているのですから、一人で8万円の家賃を払える人なら、あなたの物件ではなく、もっといい街で、部屋探しをするのではないでしょうか・・・?

となると、もしかしたら、7万円に下げないと借り手はいないかもしれません。

 

●やってみなくても、わかります。

こういうと「そんなのやってみないとわからない!」といわれます。

本当に?

そんなのウソです。

やらなくたって、わかります。

調べればいいのです。

そして、聞けばいいのです。

 

●調べる? 何を?

調べるのは、あなたのエリアの物件の間取りと稼働率。

近所にあるアパートやマンションの間取りと家賃と空室を調べます。

1LDKの物件がどれだけあるのか?その稼働率(空室率)はどのようになっているのか?

もし、本当に1LDKが人気なら満室ですよね。

満室ではなく空室が多ければ、不人気なのか、募集家賃が高いかのどちらかです。

空室が多かったり家賃が安かったりするのであれば、多額の工事費を掛けて間取り変えるメリットはありません。

 

●聞けばいい? 誰に? 何を?

聞くのは、賃貸仲介会社さんに、人気物件の条件を、です。

100人来店したとしたら、単身者は何人?夫婦は何人?子供がいる家庭は何人?

などなど。

そのほか間取り別の人気度や必要な設備や家賃相場も。

 

●供給と需要は完全に一致することはない!

今ある物件はどのようなものか? 求められている住まいはどのようなものか?
この供給と需要が完全に一致することはありません。

そこに人気物件になるヒントがあるのです。

 

●憶測でウン百万投資してはいけない

いかがでしょうか。

管理会社やリフォーム会社の適当な提案を鵜呑みにしてはいけません。

「本当に?」「その根拠は?」「なぜ、そう言えるの?」

と、ツッコミましょう。

たいていは、単なる意見でしかありません。

ですので、ツッコミの回答に説得力はありません。

例えば、次のような回答です。

「一世帯あたりの人口が減っているから」

でも、本当に? 私の物件にも影響あるの? とさらにツッコミましょう。

「ほかで成功事例を聞いたことがある」

でも、本当に? 私の物件も同じように成功するの? とさらにツッコミましょう。

「ほかの物件でうまくいった」

でも、本当に? 私の物件も同じように成功するの? とさらにツッコミましょう。

 

嫌な客だな、と思われますが、こちらは数百万〜数千万の投資なのですから、遠慮することはありません。

もっとも「じゃあ、どうしたらいいんだよ!?」と逆ギレされると思いますけれど。

 

●では、どうしたらいいの?

自分で調べたり、聞いたり、調査してください。

リフォーム会社や管理会社のシゴトではないからです。

できない!というのなら、できる人に依頼してください。

依頼先は、コンサルティング会社です。

そう。私たち(のような会社)、ですね。

一度、ご相談ください。

ほかの物件で調査したときのレポートなどをお見せいたします。

 

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