早期満室・安定経営のためのノウハウセミナー

こんにちは。
賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉です。

突然ですが、
まず、以前の管理会社が

「これ以上募集も管理も出来ない」

とギブアップしてしまい、
困り果てて私のところに相談に来た事例をご紹介します。

この事例から、どのような気付きが得られましたか？

あなたに限らず、世の中の大家さんは、きちんと定職のある会社員や公務員、
そうした職業の親を持つ学生しか入居を認めないで、次のような入居希望者を断っています。

• 非正規雇用者（フリーター・契約社員・派遣社員など）
• 外国人・留学生
• 高齢者
• シングルマザー（ファザー）
• 生活保護者
• ペット飼育希望者
• SOHO・自営業者・起業家
• 夜のお仕事の人
• 離婚者・未婚中年者
• 自動車・大型バイク・自転車・複数台希望者
• 障がい者
• 事務所利用希望者
• 楽器希望者
• ルームシェア
• 子育て世帯

中には、空室に耐え切れず、上記のような入居希望者を許可する大家さんもいます。
しかし、リスクが顕在化し、
多くのトラブルに見舞われ「もう2度と○○の入居者は入れない！」と後悔しています。
そうした情報があなたの耳にも届いているのでしょう。

アパート・マンション経営を始めて間もない大家さんには、
先人のトラブル事例に敏感になるのは当然です。

しかし、一部上場企業の正社員であっても、
会社の倒産や減給・ボーナスカットの可能性はあり、家賃滞納リスクはあります。
また、みだりに権利ばかり主張して周辺住民との調和を乱す人もいます。

どれだけ安定収入があっても社会的地位が高い入居者でも、人と人との関係から、
トラブルの発生をゼロにすることはできません。

入居者トラブルをゼロにしたいのなら、入居者を入れないことです。
これは無理なのですから、
とっとと満室にして家賃を全額もらいながらトラブル対応をするほうが良いです。
少なくともサイフの中身的には遥かにマシです。

とはいうものの、トラブル続出で対応に追われる毎日は想像するだけで恐ろしいものですよね。

そこで、一つ、重要な情報をあなたに差し上げます。

あなたが入居を断りたい人たちの中には、
信用に乏しいことを自覚していて、家賃を何よりも優先して支払い、
共同住宅で周辺住民と調和を保ちながら、
平穏に暮らしていきたいと、強い意識を持っている人たちがいるのです。

なぜなら、今住んでいる住まいを探すときに苦労した経験があります。
新しく住まいを探すにあたり、すでに何度も断られているかもしれません。
つまり、新しい住まいでトラブルを起こして追い出されることを避けたいのです。
それだけルールを守ろうという意識が強くなるのです。

ただ、全員が全員、100%ではありません。
また、それぞれのケースごとに抱えるリスクはあります。

例えば非正規雇用者であれば、収入の変動による家賃滞納のリスクがあります。
外国人であれば、
言葉の問題や、日本の常識、共同住宅で暮らすことのルールを知らないこともあるでしょう。
ペットを飼う人は、動物の鳴き声や物件を傷つけたり汚される可能性があります。

ただ、こうしたリスクを軽減・回避・転嫁できれば、
あなたの理想とする入居者層と大差のない入居者へとアップグレードできます。
しかも、そのアップグレードに必要な費用や手間は入居希望者自身に負ってもらうのです。

今は、そうした新しいサービスや商品が世に出回っているのです。
しかも、信用に乏しい入居希望者を前向きに検討する大家さんは、ほとんどいません。
競争相手のいない、ブルーオーシャン市場で入居募集できるのです。

いかがでしょうか。

次回の大家塾では、

多くの大家さんが「入居お断り」としていた入居者層について、
どのようなリスクがあり、どのようにリスクを軽減・回避・転嫁するのか、
リスクコントロールのノウハウを一挙大公開いたします。

• 非正規雇用者（フリーター・契約社員・派遣社員など）
• 外国人・留学生
• 高齢者
• シングルマザー（ファザー）
• 生活保護者
• ペット飼育希望者
• SOHO・自営業者・起業家
• 夜のお仕事の人
• 離婚者・未婚中年者
• 自動車・大型バイク・自転車・複数台希望者
• 障がい者
• 事務所利用希望者
• 楽器希望者
• ルームシェア
• 子育て世帯

それぞれの入居希望者のリスクと、リスクの軽減・回避・転嫁方法を解説。
また、NGとすべきケースについても解説。
契約のキホンとなる定期借家制度についても解説いたします。

さらに、ゲストを招き、今まで語られることのなかった、
障がい者の入居希望者のメリット・デメリット、リスクの軽減・回避・転嫁方法について、
お話いただきます。

一般的な入居者層をベースに、最後の1部屋や2部屋を、
今まで「入居お断り！」としていた信用に乏しい人をミックスすることで早期満室にします。

もちろん、だれでも入居を許可するわけではなく、
リスクを軽減・回避・転嫁できる契約方法やサービスの利用とその費用負担を条件にするのです。
彼らは、別の住まいを見つけるのは困難ですから長期入居化します。

時代の変化により、入居者層は多様化しています。
大家さんや管理会社も変化が必要です。

このセミナーで、
多様化した入居希望者を受け入れられるようになり、空室知らずの満室安定経営できる大家さん
に成長します。

将来的に、空室が埋まらないので【仕方なく】信用に乏しい人も入居させる大家さんが急増します。
こうなる前に、一見信用に乏しいけれど、
しっかりルールを守る強い意識を持つ入居者の募集と管理をするノウハウをマスターしておきましょう。

セミナー開催概要

誤解のないように補足します。

いままで「入居お断り」としていた人たちを全員受け入れましょう、
という趣旨ではありません。
今まで「入居お断り」としていた人たちの中でも、特に問題のない人たちだけを受け入れましょう、
というのが本旨です。
また、一部のタイプだけでも効果はあります。
「高齢者はやっぱり不安。でもペットはいいかな。」という募集戦略もOKです。

そして、一般的な入居者が中心の入居者層であることに変わりはありません。
例えば、ペット可にしても、ペット飼育者ばかりの物件にになることはありません。
ペット飼育者がゼロになることもあります。
むしろ、ペット飼育者ゼロで満室になるほうが望ましい、こうした考え方です。

不動産仲介会社から喜ばれます。

入居者の間口を広げることで不動産仲介会社から喜ばれます。
なぜなら、時代の変化により、従来の「入居お断り」のお客様の来店が増えているからです。

彼らとしては、仲介手数料の源泉となるお客様を、がっちりキャッシュ化できる物件を求めています。
「うちの物件は外国人でもフリーターでもいいですよ」という物件の大家さんは大歓迎です。
むしろ、従来の「入居お断り」の考え方を持つ古くて固い頭の大家さんは、年々敬遠される傾向が強くなっています。

大家さんの面談は必要ありません。

欲をいえば、やはり大家さんが自分の責任で入居希望者と面談して最終判断するのがベストです。
しかし、不労所得を目指したい大家さんや、管理委託している大家さんにとって、現実的に受け入れられないものです。

また管理会社側も、
入居希望者と大家さんのスケジュールをも調整しなければならないのに抵抗が強いものです。
そこで、面談を必須としないで、入居審査をする方法についても解説します。

このノウハウを活用するときの注意事項があります。

入居者とのトラブルをゼロにすることはできません。
入居者が増えれば増えるほど、トラブルの発生件数は増えます。
ノウハウを活用することでトラブル発生率を下げることや、対応方法を知ることはできますが、ゼロにすることはできません。

入居者とのトラブルをゼロにしたいなら、業者にサブリース（一括借上）してもらうしかありません。
サブリース会社への報酬が高いことと、サブリース会社の倒産リスク、保証家賃減額のリスクなどがありますが、空室問題や入居者トラブルで頭を悩ますことから開放されます。
管理を委託している場合は、管理会社の理解と協力が必要です。

家賃収入が不労所得だなんてウソだ！騙された！
とお考えの大家さんにオススメします。

総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」による、賃貸住宅の空室率は再掲します。

ほとんどの大家さんがのんびり派の今なら、この空室率以下の成績とすることは難しくありません。
ところが、残りの約20%の部屋を安定することが難しいのです。
ありとあらゆる手を尽くして、やっとのことで満室になったと思ったら別の部屋から退去の連絡が...
あなたにも身に覚えあるでしょう。

家賃収入が不労所得だなんてウソですよね。
不動産投資を始めた理由が、経済的・時間的な自由だったのに、空室対策やら家賃滞納やら、
意外と手間のかかることが多くて、忙しい割には手元に残るお金が少なく、
妻からも追加の投資に反対されて、一応は物件を取得して大家さんになれたものの、
お金にも時間にも不自由なく家族で豊かに暮らす夢の実現なんて、
やっぱり、そうカンタンには実現できないものだ、と気持ちが落ち込んでしまうものです。

諸悪の根源は空室です。

空室があると悪循環にはまりがちです。
リフォームに頭を悩ませ、見積もりに頭を悩ませ、工事終了後も微妙なリフォーム具合に頭を悩ませ、
空室の飾り付けをしたり、業者回りをしたりで時間が取られて、
さらに追い討ちをかけるようにトラブルメーカーの工作活動（？）が活発になって、
なんとか抑え込んで、空室のほうもやっとのこと埋まりそうになったと思ったら、
別の部屋の退去の連絡がきて、また振り出しに戻って、ぐるぐる堂々巡り・・・

ところが、満室になって退去がない安定した状態になると、
本当の不労所得が得られる大家さんになれます。

軽微なクレームやトラブルを逆手にとって入居満足度を上げていくことに知恵を絞れます。
余裕があるので楽しくクリエイティブに発想できます。
それが入居者満足につながる・・・これが満室大家さんの善循環です。

従来の「入居お断り」の人たち、その全てが不良入居者やトラブルメーカーになったとは限りません。
逆に、あなたが許可してきた一般的な入居希望者だと思われた中でも、
不良入居者化したりトラブルメーカー化した人がいるはずです。

あなたがイメージする優良と不良入居者の境目はあってないようなもの。
であれば、今まで断ってきたような入居希望者もOKとし、
それぞれに見合ったリスクを把握し、上手にコントロールすることで、
満室経営・安定経営に近づけることができるのです。

このセミナーに参加することで、リスクコントロールノウハウを習得して、
早期満室・安定経営を実現し、不労所得を得つつ、
資産拡大のための戦略や行動に頭と時間をお使い下さい。